怎样用期货来hedge房产？

galaxy2088

这里先假设如果KLSE跌的话，马来西亚的房地产会跟着跌。第二，房地产是主要的投资， FKLI是拿来hedge。

各位如果您有一个500k的房地产，您会怎样用期货来hedge? 怎样的算法？

或者，这根本就是行不通的hedging？ 谢谢各位。

yongps

我认为很难用期货来对冲房地产，原因是，房地产买卖很麻烦以及它的波动和指数期货并不一致。

举个例子。股市下跌10%（这种情况下，几乎所有股票也下跌范围都应该在10%左右，如果是垃圾股就很难讲，不过大型基金都是投资蓝筹股的），我们放空指数期货，我们就能赚到下跌10%的钱，不过同一个时间股市就会亏掉10C%的钱。当我们把股票卖出（亏了10%），同一个时间，回补期货空单，赚到10%，就刚好弥补了股票的损失。这就是对冲。

不过，股市下跌10%，不代表房地产也会下跌10%，走法不一致，波动幅度不一致，买卖方式不一致（房地产脱手很难），这样就很难对冲了。

不过，以上是我自己的看法，不一定对，仅供参考。

k2levin

可以 hedge 吗 ？ 期货上下太快了 。。

上帝粒子

你以上的假设应该是指市场有大的震荡波动，还要看市场的炒作题材与结构性问题，要看因果关系。两者都需做出预估，若房市预计回调50%（-25万），放空10张后期合约（预计下调幅度500点）。基本就可对冲你的房产，这只是假设的情况下。。。

aidj

觉得应该可以玩对敲或对冲呀！可惜LZ发错版位问错。近日阅读有关简述在此书第1XX页。

aidj

郎咸平不懂：房地产的本质是金融，是期货！

在中国经济界，郎咸平教授似乎独具慧眼，无所不能，一部“本质”系列，真的洞穿烟雾缭绕的中国经济？？？郎教授宣传对餐饮业、动漫产业、快速时装和顶级服装业的行业本质进行了深入的分析，并以大量令人信服的数据为基础，对如何在这些行业中立足与发展进行了剖析与总结。如，2008年1月12日郎教授在“中国房地产20年”年会上的演讲《从海尔转向看房地产本质问题》，详见：http://house.china.com.cn/Specialreport/view/8245.htm

他说“今天很高兴有这样的机会和各位谈谈房地产的本质问题。……那么我想告诉各位，以房地产而言，在供给面上它是市场化严重不足，而需求面呢是市场化严重过度这么一个行业。……而我认为最本质的问题就是从产业链竞争的格局上面来寻找解决方案，而这个解决方案不是短期的，但是是我们一定要迅速做的，那就是我们的各种政策不要简单地看成是宏观调控，而是我们要透过政府的力量、企业的力量，在投资营销环境恶化的源头、产业链的定位方面大下工夫，这叫什么？这就叫温补。”

2009年，郎教授在《经理人》发表《企业家要深刻理解中国经济本质》，认为：
“产业链阴谋下的中国企业的本质就是在夹缝中苦苦挣扎。但是另外一方面,中国经济发展速度却极快，每一年以10%以上的速度高速增长，这又是怎么回事呢?这是因为我国这十余年来的经济发展的思维就是扭曲畸形的。也就是说地方政府以推动GDP的方式（也就是我所批评的以GDP为纲的理念）拉动了中国经济增长。……我说内地专家学者的这种看法错了，本质上，深圳地区房地产之所以火爆是因为深圳的经济发展更衰退了！……”
   
确实，郎教授对纷繁复杂的中国经济现象有见地，很多时候是事后诸葛，也可能歪打正着，但是说到本质，却不得要领，他的所谓各行各业的本质论最终归结到“产业链”上了，既然是一个错综复杂的链条，按照哲学的思维，各行各业相互联系、相互作用、相互影响、相互制约，到底何谓因、何谓果？他并没有讲清楚。他还谈到了以中医的方法来开经济药方，实在是对本质问题的非科学解说。一部中医史，就是一部神农尝百草的经验史，夹杂想当然的气功或“心大于脑”等非科学理论。哲学上的本质论是一个高度的抽象，对事物具体现象高度简化和大量假设之后，能够用一个类似于模型的东西来说明某个事物的千变万化，能够用科学的数量化的东西来推演事物的历史，预测事物发展的未来。可是，郎教授对中国各行各业本质的探究，却成为一个谁也说不清、道不明的“产业链”，在他笔下，“产业链”就像“中国特色的**主义”一样，万事万物、大千世界都可以装得下。果真如此，中国经济设计师非他莫属了。

笔者不才，学识浅薄，对各行各业了解不多，在此仅仅商讨房地产行业（并且仅限于非自住性的投资性房地产行业）的本质。笔者知道房地产行业关系千家万户的遮风挡雨，关系到政府官员的土地财政和职务升迁，关系到中国一半以上的亿万富翁的胡润排行榜位置，关系到上游钢材、玻璃，下游装修、民工的收入，但是既然是说本质，笔者就不得不忍痛割爱，高度抽象和简化了各种不明不白的关系，只是就事论事，房地产行业的本质就是金融，是期货！是风险奇高的期货行业。并且，房地产的这种“特殊期货”本质古今中外都一样，绝对不会是郎教授所认为的只有中国才有此特色，只有中国才有“信托责任”问题，只有中国才需要“严刑峻法”。当然，笔者也承认，只是中国历史的“路径依赖”限制或加快了该本质发展和发挥的速度、强度和范围，但绝对不会推翻该本质功能的正常发挥和最终实现，“上帝是公平的，众生是平等的，在上帝的眼里绝对没有什么最优选民”。

房地产行业的投资是一种杠杆投资，目前国家允许的开发商的杠杆比例是20％，买房者的首付比例也是20％。也就是说，开发商自有资金2亿元可以开发成本为10亿元（其中融资8亿元）的楼盘，参照上海莲花河畔倒塌的楼房的成本测算（“莲花河畔景苑”项目土地梅陇镇26号地块编号闵字?2003　197号，土地出让日期为2003年10月10日，项目容积率1．8，中标价格4600万元。以这一成交价格计算，土地楼面价格不到604元／平方米，而网上信息显示，该楼盘的成交均价在1．6万元／平方米，楼面地价仅占到目前房价的4．2％。），经济学上该楼盘的勒纳指数衡量达到0.9，即其开发的楼盘毛收入100亿元。买房者自负20万元可以从这100亿元的楼盘中买到100万元的房子（其中80万元按揭贷款）。

如果开发商是多年之前拿地，地价每年上涨10％以上，多年以后再开发成楼盘，房价每年也上涨10％以上。那么，无论开发商是否开发，他每年的投资利润率至少都在50％以上。即使是成为“地王”，只要地价、房价的上涨趋势不变，开发商也是稳赚不亏的。
下面，笔者分析买房者“首付两成”的可能后果。其实，开发商的20％杠杆比例实际上一样。

按照经济理论对player即经济行为当事人的决策分析，“房地产首付比例”本质上与金融期货、商品期货的“保证金比例”一样，如果在经济调整和衰退时期大量发放和扩展房地产贷款，很可能将是一条通向金融危机的地域之路。

1.            当预期标的价格上升时，行为人将“做多”。如果标的实际价格走势与预期价格走势一致，则当事人将获得成倍的收益。即当某个房产投资者按照两成首付购买100万元房产，即他首付为20万元，他预期的价格是一年上涨20％，如果一年后实际房产价格上涨20％，那么他将抛售房产，其投资收益是100％。反过来，这个player看走了眼，如果标的实际价格走势与预期价格走势正好相反，则当事人将获得成倍的亏损。即当某个房产投资者按照两成首付购买100万元房产，即他首付为20万元，他预期的价格是一年上涨20％，如果一年后实际房产价格下跌20％，那么他一年后他抛售房产，其投资亏损是100％。也就是说在存在“交易费用”（各种房产契税、手续费、财务费等等）的情况下，他把房产卖掉的全部现金还不够偿还他从金融机构融来的资金。

2.            当预期标的价格下降时，行为人将“做空”。如果标的实际价格走势与预期价格走势一致，则当事人将获得成倍的收益。即现在的房产投资者将快速抛售其已经拥有的100万元房产，如果他首付为20万元，其它80万元是贷款，他将把银行贷款全部偿还。他预期的价格是一年下跌20％，如果一年后实际房产价格下跌20％，那么一年后他将购入房产，其投资收益是100％，因为他一年后的实际首付将下降到16万元，按揭房贷总额将下降到64万元。反过来，这个player看走了眼，如果标的实际价格走势与预期价格走势正好相反，则当事人将获得成倍的亏损。即当某个房产投资者即期抛售100万元房产，把银行贷款全部偿还。，他预期的价格是一年下跌20％，如果一年后实际房产价格上涨20％，那么他一年后他再购入房产，其投资亏损是100％。也就是说在存在“交易费用”（各种房产契税、手续费、财务费等等）的情况下，他一年后再买入房产的全部现金（首付24万元，按揭房贷总额96万元）将远远超过他当初卖房的回收资金。

在目前国际金融危机愈演愈烈的背景下，在国内房地产行业面临崩溃的趋势下，作为理性的房产投资者，必需明白这个基本的经济道理。
大家看看当前美国金融危机的成因就要敲响警钟。

美国金融危机的直接原因就是房贷低首付甚至零首付造成的。在2000年，如果一个没有万贯家财的普通百姓，用10％的首付1万美元买了纽约的一套10万美元住房。2001年，纽约房价上涨10％，他赶紧卖掉这套住房，收益100％；2002年，他预期房价还会上涨，于是，他用10％的首付2万美元买了纽约的一套20万美元住房。2003年，纽约房价又上涨10％，他赶紧卖掉这套住房，收益100％；2004年，他预期房价还会上涨，于是，他向朋友借钱，用10％的首付共10万美元买了纽约的多套共100万美元住房。2005年，纽约房价上涨10％，他赶紧卖掉这套住房，收益100％，他赚了10万美元。2006年，他预期房价还会上涨，于是，他向朋友借钱，用10％的首付共40万美元买了纽约的多套共400万美元住房。但是不幸的时刻来临了。2007年纽约房价下跌10％，如果他及时卖掉，最多亏损他历年来的所有投入。但是他想等等看，希望房价上涨，但是2008年纽约房价继续下跌。于是，他破产了，房子交给了金融机构。金融机构拿到大量这种每天都在贬值的不动产或者不动产的衍生证券，于是，金融危机爆发了。只要手中持有这种不动产衍生证券的金融机构都是资产大量缩水，尤其是通过杠杆交易获取衍生产品的金融机构，只要衍生产品的贬值幅度超过其杠杆比例，这些机构就会血本无归。所以，今年以来，多少华尔街的巨头陷入破产倒闭的深渊。

2008年10月美国众院举行听证,探究金融危机是谁的疏失,美联储前主席格林斯潘和美国前财长斯诺都出席作证。格林斯潘任内抗拒对金融市场加强监管,并一再减息,助涨房市泡沫化,最后房市崩溃拖垮了信贷市场。周四格林斯潘作证时,也承认自己的过失。,承认他过去抗拒对金融市场监管的作法,有部份的过错。格林斯潘对美国信贷市场的崩溃感到震惊,并且预测金融危机将使美国经济受到严重冲击。

对此，美联储前主席格林斯潘说:“我犯了一个过错,假设那些自利的银行等机构,有意愿也有能力保护其投资者, 银行的资产以及银行的生存。”格林斯潘说,他2005年就注意到投资者轻忽有关风险,但没想到问题爆发的规模会造成百年一遇的信贷海啸,导致自由市场体制的崩溃。格林斯潘说他感到震惊,他也对金融危机对经济造成的后续效应,表示悲观。

150年前，马克思说过：“一切危机真正的最根本的原因，总不外乎群众的贫困和他们的有限的消费。”马克思认为，经济危机往往表现在生产相对过剩，是人们对某些商品有需求，但由于缺乏对它的购买力而未能实现对它的购买，从而使这些商品表现为过剩。

不久前，针对这次全球经济危机，曾被誉为“撼动华尔街的华人四大高手”之一的美国奥本海默基金管理公司董事总经理李山泉就说：“这次金融危机同样是经济发展周期的典型产物，这与以往马克思所讲的生产过剩没有太大差别。这次生产过剩，是房地产业的生产过剩，是不负责任的廉价的信用所支撑的房地产业过度膨胀的结果。”

当前，中国房价收入比远远高于金融危机爆发前的美国房价收入比。中国的房产价格还远远没有恢复到这个产业自身的供求平衡点。如果金融机构（包括银行、信托等）盲目发放房贷，后果不堪设想。
因此，笔者在2008年10月预测：
http://www.chinavalue.net/Article/Archive/2008/10/24/140762.html

如果中国经济依然按照当前的“惯性”前行，如果未来没有两位数的通货膨胀，那么“首付两成”的可能后果是：那些看错了房产大势的投资者将违约，笔者担心国有银行又将为这一轮几万亿元的房贷坏帐买单。这轮信贷危机可能会比90年代的那轮银行对国有企业的不良贷款规模要大得多。不知到时（几年以后），又要成立专门的（房贷）资产管理公司，如何处理这些烫手的房贷和贬值的烂尾楼？又将成为继任者头疼不已的难题！！！
那么，在目前形势下，如何解决房地产下行带来的风险呢？

2008年8、9月，笔者在相关文章中也提出过一些办法：比如每年维持10％的通货膨胀率；降低地产商的拿地成本等，降低房产供给价格；财政直接给予中低收入买房者发放全国通用的“购房券”，提高房产需求能力等等；降低房产市场的税费等各种“交易费用”；引导投资者投资商业地产而非居住地产等（详见：http://www.chinavalue.net/xnv/Home.aspx）。

2009年7月，中国房地产价格的暴涨又成为众矢之的。其实，这是投资人理性反映的结果。因为上半年7万亿元的信贷增量如下山猛虎，通货膨胀的预期越来越明显，可以将涉及的资本品尽情膨胀。资金总是逐利的，通货膨胀将导致“烫手的货币”，所以房地产就成为很多投资者抵御通货膨胀的首选。但是，如果中国政府控制通货膨胀非常有力，毕竟这关系到老百姓最根本的利益。如果未来三年中国没有通货膨胀，或者通货膨胀率是个位数，那么房地产价格不仅不会暴涨，而且会暴跌。到那时，因为房地产的这种期货本质，不只是一大堆烂尾楼，而且将会给予中国经济带来灾难，至少倒退三年的灾难。

“当局者迷”！在当前房地产价格严重偏离普通老百姓购买能力的环境下，“首付两成”政策在整体经济调整中很可能会给中国金融带来灾难性的后果。衷心希望执大局者能够以三十年改革开放来之不易的丰功伟绩为重，不要贪图土地财政的“蝇头小利”，不要附和利益集团的荧惑游说，而要为中国经济“航母”乘风破浪、平安续航把好舵，扬好帆！

转载：http://www.chinavalue.net/Finance/Article/2009-7-21/186774.html

山林居民

aidj 发表于 25-10-2014 09:22 PM
郎咸平不懂：房地产的本质是金融，是期货！

在中国经济界，郎咸平教授似乎独具慧眼，无所不能，一部“本 ...

中国特色官僚控制下，滥发货币，官僚操控市场，形成荒诞经济。
马来西亚有房产30%营利税，杜绝如何形式的投机。
房产不能当期货，只能当现货；因为每次买卖，全额交割，特别是银行房贷方式完成，形成债务，无法迅速转移。

山林居民

山林居民 发表于 26-10-2014 08:14 AM
中国特色官僚控制下，滥发货币，官僚操控市场，形成荒诞经济。
马来西亚有房产30%营利税，杜绝如何形式的 ...

产滑坡加剧 开发商设局诱骗投资者

2014-10-21 11:24 AM

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[size=1.1em]中国房地产市场的全面滑坡越来越严重，这一现象正在冲击许多家庭和产业，吓退购房者和银行，并且导致开发商破产、项目烂尾。（网络图片）

【新唐人2014年10月21日讯】中国房地产市场的全面滑坡越来越严重，这一现象正在冲击许多家庭和产业，吓退购房者和银行，并且导致开发商破产、项目烂尾。而雪上加霜的是，一些开发商正在设局诱骗投资者。

[size=0.9em]一周经济回顾（2014年9月21日）
[size=0.9em]中国8月增速骤降 房市引担忧

据《华尔街日报》报导，位于北京西南方向250英里(约合402公里)处的工业城市邯郸，官员们正在努力追回他们所谓的开发商非法募集的15亿美元资金，集资对象主要是受到高收益率承诺诱惑而出藉资金的个人投资者。

35岁的Cathy Wang把人民币50万元(约合81,380美元)借给了一家承诺年化收益率30%的开发商，她说，她们夫妻双方的家庭非常担心无法把钱收回来，这笔钱本来是打算用来给夫妻俩买房子的。

在北部城市包头、东部城市宁波和温州等地的许多小型开发商都关门大吉，留下了一些烂尾楼。

而在邯郸，这些开发商的非法集资和倒闭的影响可以从废弃的烂尾楼中看到。房地产开发商称，购房者更加紧张了，而建设公司则担心开发商不付款。

投资者和已付款但没有收到房的购房者表示，至少有三家开发商已经倒闭，有两家留下未偿还的贷款和烂尾楼逃走了。

31岁的李斌(音)已经是两个孩子的父亲，他在两年前花了人民币71.2万元(约合11.6万美元)购买了一个高层住宅的三居室。他最近去工地查看了一次，这些楼只搭了架子，楼梯还暴露在空中。但开发商的展厅，玻璃门已经碎了。

穆迪分析公司（Moody's Analytics）的经济学家Alastair Chan说，中国经济的关键因素是房地产市场，楼市是中国经济下行所面临的关键风险。

报导指出，一些开发商正在设局诱骗投资者，而合法企业越来越现金短缺，使得一些城市的放贷利率接近50%。

增速放缓正在波及经济的不同领域。国内钢铁价格正在下行，钢筋价格较开年水平累计下跌15.8%，中国钢铁制造商正在加大出口以弥补国内疲软需求造成的损失。

报导指出，楼市下滑正在影响中国的其他经济领域，一切与房地产有关的领域都受到了冲击。

- See more at: http://cn.ntdtv.com/xtr/gb/2014/ ... thash.wfBUilIc.dpuf

aidj

山林居民 发表于 26-10-2014 08:14 AM
中国特色官僚控制下，滥发货币，官僚操控市场，形成荒诞经济。
马来西亚有房产30%营利税，杜绝如何形式的 ...

好，感谢分享。改次有时间，开贴专门讨论房产期货。
觉得那些有米、有水的大大们可不是那么想跟我们一样。

galaxy2088

yongps 发表于 6-5-2014 12:27 AM
我认为很难用期货来对冲房地产，原因是，房地产买卖很麻烦以及它的波动和指数期货并不一致。

举个例子。 ...

谢谢你的看解。因为房产不是很liquid的产品，而且房产和FKLI期货根本是苹果和橙的对比。
那买到的房子就慢慢供，让它睡觉，等市道好一点的时候才打算吧，没办法。

aidj

galaxy2088 发表于 27-10-2014 12:57 PM
谢谢你的看解。因为房产不是很liquid的产品，而且房产和FKLI期货根本是苹果和橙的对比。
那买到的房子就 ...

http://cforum.cari.com.my/forum. ... &extra=page%3D1

2750三号

现在中国房地产呆滞，而A50也一直大幅度启高，怎样hedge哦？

oswin

对冲的前提是要找对的pair，马来西亚房产等值就是马币，直接吨美金或者short eurusd比较实际
RM vs USD 比较直接和简单的对冲

50912cmea

在美英国就有。。。

Property Derivatives - Pricing, Hedging and Applications (Wiley, 2008) by Juerg M. Syz

For Owner-occupiers

Besides professional property holders, owner-occupiers can benefit from a short hedge. For example, Goldman Sachs issued put warrants on the UK Halifax Average House Price Index in 2004. These warrants were targeted at UK owner-occupiers. A resident who owns UK residential property, say a GB ￡250 000 house, may be concerned that house prices fall over the coming two years. He or she does not wish to sell the property, but rather to hedge out the risk of a declining property market by purchasing put warrants on the UK Average House Price. If the index falls, the value appreciation in the put warrants offsets, at least in part, the lower value of the house. Again, such a hedge carries the risk that the value of an individual house will not rise and fall to exactly the same extent as the index. To determine how many put warrants are required for a hedge, the current value of the house is divided by the index level. If house prices rise over the term of the hedge, the homeowner gains value on the house but loses the premium of the put that expires worthless. If house prices fall, he or she loses in value on the house and gains value on the put, net of the premium.

Instead of plain warrants, a similar house price hedge can also be implemented by a mortgage that is linked to a property index...

Case–Shiller Index

Understanding The Case-Shiller Housing Index