请问strata title community的house rules是legal binding吗？

小菁蜓

想请问一下对strata title act和general housing rules有认识的各位。
普遍上，所有strata title的housing如新式g&g地上屋、townhouse、condo等都会有自己的一套house rules。而马来西亚的strata act里也包含一些general restrictions。那些由management body拟定的house rules只是guidelines，还是真正具有法律效果？有分歧的时候，最终会以strata title act为准？还是以house rules为准？

拿一个普遍的例子，通常这类住宅有列明不准养宠物。但是大家都知道，很多人还是偷偷的养。而在strata act里（under

THIRD SCHEDULE - BY-LAWS FOR THE REGULATION OF SUBDIVIDED BUILDINGS.）也有写：

PART II

6. Prohibitions for proprietor.

A parcel proprietor shall not -

(a) use his parcel for any purpose (illegal or otherwise) which may be injurious to the reputation of the building;

(b) use as fuel any substance or material which may give rise to smoke or fumes or obnoxious smells;

(c) throw or allow to fall, any refuse or rubbish of any description on the common property or any part thereof except in refuse bins maintained by him or in refuse chutes provided in the building; or

(d) keep any animal in his parcel or on the common property which may cause annoyance to any other proprietor.

不过strata act里的规条似乎不是很严格的禁止。从字面上的诠释，如果宠物不会cause annoyance，是ok的。怎样才不算annoyance，是非常具争议性的。养鱼会不会cause annoyance？养蛇、蜘蛛会不会cause annoyance？养鸟会不会cause annoyance？养猫会不会cause annoyance？养一只不出现在common area又不太吠的狗会不会cause annoyance？

我个人的问题出现在狗。我在strata title的住宅（townhouse）养了一只狗。我不敢说我的狗完全不吠，不过很肯定的，它晚上10pm过后并不吠（只是很偶尔我晚上夜归，可能小吠一点）。刚开始搬进去时，它的确有点吵。那时management给了我一个口头警告。我有做了一些措施（带它去阉割+从新house train），一个星期后问题就解决了。我也亲自询问了左邻右舍，他们都说ok，没有问题。三个月后，我突然收到一封final notice，说我必须remove my pet，因为触犯了house rules。如果我没有在三天内送走我的狗，他们将report给local council，who has the rights to force remove我的宠物。我打了电话给management去了解事情，原来隔两间的邻居写了一封很nasty的信去投诉，所以他们必须依法办事也出一封警告信给我。Management也说那位邻居口头投诉几次，不过由于完全没有第二个人complain，management也亲自问了我的一些邻居，没有人有任何问题，所以他们也没有行动。

对于这件事情，我很不甘心。虽然我的确是break house rules，不过这并没有对其他居民带来什么困扰、不便（就除了她一人，个人怀疑她是的投诉是出于其他个人因素，如极度憎恨狗）。如果我可以证明我的宠物并没有cause annoyance的话（如拿到其他居民的确认），我是否可以上诉？胜算大吗？

bobcat

想请问一下对strata title act和general housing rules有认识的各位。
普遍上，所有strata title的housing ...
小菁蜓 发表于 3-3-2011 02:19 PM

    我明白你的情形。其实strata title会盖过你condo的rule的。意思说strata title会prevail over 你condo 的rule and regulation。所以能养狗与否是非常争议性的。我想这要refer to case law development。应该会有类似的court case，只是要去找罢了。

小菁蜓

我明白你的情形。其实strata title会盖过你condo的rule的。意思说strata title会prevail over 你 ...
bobcat 发表于 7-3-2011 02:26 PM

谢谢答复。
我个人对于法律这一行不太熟悉，请问一下您知道哪里可以找到case law的记录吗（如有网站最好）？
其实我的这个case是很小事罢了，我觉得如果真的带上court，未免太小题大作了。
我的想法是，先找些相关质料做support，然后用“以和为贵”的出发点，跟management（和那位投诉者）谈谈。
大家都是邻居，把事情搞大对大家都没有好处。况且，那么多条house rules，我肯定不止我一个人有break（我所知道的，至少还有4家人有养狗）。真正要严格执行house rules的话，我想至少25-50%的住户会不及格。
如果我的狗真的是骚扰了人家，我非常愿意想办法去解决问题。
现在，我根本都不知道问题出在哪里。
如是特意找麻烦，甚至是用这种压迫式手段来达到目的，我不想妥协。

bobcat

谢谢答复。
我个人对于法律这一行不太熟悉，请问一下您知道哪里可以找到case law的记录吗（如有网站 ...
小菁蜓 发表于 8-3-2011 12:11 AM

    我并不是指要把事情带上court，因为我们除了有这些所谓的statute，也就是written law，我们还有其他law，就好像judge made law，也就是unwritten law。judge 的decision 将会形成law。如果类似的case，judge allow养狗with condition，那么你只要遵从那个judge所说的condition就可以了。如果你知道case law的decision，那么你能像你的management解释，让他们让你养，如果还是不行的话，因为你知道case law的development了，所以你也不怕会被告，因为曾经有judge allow吗。我平常是找malayan law journal来找relevant case law的。我想你access不到吧，subscription很贵的。

小菁蜓

我并不是指要把事情带上court，因为我们除了有这些所谓的statute，也就是written law，我们还有其 ...
bobcat 发表于 8-3-2011 11:14 AM

谢谢你的解答。