银行没办法应对原屋主自己放的冻结令caveat？

wdnum

最近发现几个被拍卖的华人房产被拍卖时都有私人冻结令，共同点几乎都是RM 900K以上的屋子。买得起900K房产的人脉都不简单，所以猜想有律师或朋友指路先制造他人已下定金要买这间屋子的证据，然后放冻结令吧？
常常听到别人说银行都是最终赢家，不过这种情况下银行不解除冻结令就拿出来拍卖，别人看到有冻结令就逼退三尺不想bid, 这样一直下去银行不是亏了吗？还是说既然有这种已经有人付deposit的冻结令，银行也申请不了解除？

另外有些人说拍卖特别是高庭拍卖冻结令都解除的了，其实这是不正确的，已经很多人bid到了拍卖房产但还是因冻结令无法进行房产转名。

padanggrus

1） 朋友， 你讲的都不正确， 可能你是听回来的，
  能去Caveat别人的屋子， 一定要有原因，
  比如其中之一 可能屋主卖了 ， 律师会Caveat不给其他人买卖！
  其他理由 有可能是 屋主 有可能 和别人借钱 ， 所以债主进一张，
  也可能两公婆离婚， 老婆不给老公随便卖屋子，也可能进一张Caveat，
  Caveat 的理由很多 ， 但是必需有理由， 不能随随便便去Caveat别人，
  不然屋主可以搞会你！

2）  “猜想有律师或朋友指路先制造他人已下定金要买这间屋子的证据，然后放冻结令吧”
  不排除有人这样做， 但是在POS前的CAVEAT会比较站得主脚，
  如果在屋子种Lelong后去Caveat ， 这种Caveat很容易解，
  再来 如果 按你所说 “高人指点” ， 能行得通 ，大家都去Caveat 自己的屋子 ，
  然后不用供屋子，银行就没般法 ， 天下不是大乱？

  
  3） “银行不解除冻结令就拿出来拍卖，别人看到有冻结令就逼退三尺不想bid,
  这样一直下去银行不是亏了吗”
   不是的， 马来西亚的银行是不会解除CAVEAT的， Caveat是屋主后来和别的个体的约定，
   而这间屋子， 在还没供完之前， 拥有权还是银行 ， 就好像你朋友把他供着的车押给你借钱，
   当他不供这辆车，车还是会被银行拖走， 银行是不管你借了多少钱给你的朋友的！
   再说银行会不会亏？银行有它们的算法， 这间屋子是在于 “价值” ， 有些屋子跌价了4~5次，
   还是没人BID， 他们又会调整回原来的高价 再拍卖 ， 银行有很多 拿月薪 几十钱的 精算师
   在算 ， 所以不太需要替他们担心！
4）“另外有些人说拍卖特别是高庭拍卖冻结令都解除的了，其实这是不正确的，
      已经很多人bid到了拍卖房产但还是因冻结令无法进行房产转名。”
     不是的， 在高庭拍卖， 代表已有 Geran ， 和 Caveat 不能说有一定关系，
     有关系也可能是说有Geran 的properties 才会种Caveat ， 期中的关系 有很多种情况变化，
     如果是拍卖房有Caveat， 只能用Cash去买， 一旦你买了有Caveat 的屋子 ，
     你要解除Caveat 最少需要到2~3个月时间 ， 如果要拿loan， 弄得来也要2~3个月时间，
      最快最Lucky也要4~5个月时间 ， 而拿拍卖屋银行最多给你120天去settle balance ！  
     你的问题是借不到loan， 而不是解不到Caveat ， 如果你是给cash , 钱进了你律师户口，
     出证明信给拍卖银行 ， 银行会出 Consent 给你去土地局换名 ， 这时你就要去解Caveat ，
     好的Agent， 一定要在你拍之前了解是什麽Caveat ， 有些Caveat很难解的，就不要去博！
     所以事前去土地局查Caveat search 很重要 !

   5)  朋友 ， 你对Lelong 非常不了解 ， 这是很危险的  ！ 没关系 ， 慢慢学 ， 当你懂了
       你就不容易受骗了！（网路很多自称是Guru的， 要小心）

    Thanks

padanggrus

   
    Eco Park ， 有间bungalow 2017 8月 5.5m
    跌到 2020 3月 ， single bidder 3.25m 标走 ，
    也是种 Caveat ，但是它的Caveat 2019 11 月 刚好到6年失效期 ，
    shah alam high court ,  
    Caveat  的屋子 不是不能转名 ， 但是最好是Cash buyer ！

wdnum

padanggrus 发表于 17-10-2021 11:45 PM
1） 朋友， 你讲的都不正确， 可能你是听回来的，
  能去Caveat别人的屋子， 一定要有原因，
  比如其中 ...

谢谢你的回复，打那么多字一定花了不少时间，谢谢。

我注意到那几间有caveat都是离拍卖前一年左右放的，然后刚好一年左右后屋主就财务出现问题被拍卖，有几个也刚好在接近的时间被别的银行弄破产，但是在这一年来都不间断在不同的property网站看到要屋主要卖。

其实以欠钱为理由放的caveat很容易被解除，因为debt不能成为冻结的理由甚至会被回马枪搞成自己被屋主或银行告乱乱放caveat要求赔偿，所以聪明一点的会当作卖给熟人并留下已经转帐定金的证据，然后叫熟人拿这定金的证据去放caveat。如果被申请解除caveat时可能需要出庭，可以拿这定金的证据要求维持冻结。

如果不是自己找熟人放caveat, 而是真的已经收了钱卖给别人然后买家放的caveat，这种情况就算去bid到了并在120天内以cash settle balance，旧买家还是可以凭理继续维持caveat不给转名, 即使caveat六年期限快到了也可以再去renew caveat. 这只能和旧买家讨论要怎样settle或打官司了吧？

padanggrus

wdnum 发表于 18-10-2021 01:12 AM
谢谢你的回复，打那么多字一定花了不少时间，谢谢。

我注意到那几间有caveat都是离拍卖前一年左右放的， ...

   屋主要卖屋子 ， 一定要拿到银行的consent ,
   他的屋子种lelong , 如果他要卖， 也必需 通知银行 call off  lelong ,
   一旦当lelong那天bid了，  拍卖官 ， 土地局官员会在POS上签名，
   这POS就是银行和成功Bid到的买家的SNP ，
   前屋主是拿不回这间屋子的了

   这里有个先后的问题 ， 如果前屋主卖了这间屋，
   律师必需快点去通知银行， 而不是去进caveat ！

   这里也有个诈骗的故事，我已前有处理过
   就是有屋主知道他的屋子 种lelong , 就快快卖他的屋子，
   500千的屋子， 他卖250千，
   他和买家说很urgent , 要求立刻给10% （25K）的定金，就签booking， 要用他的律师！
   他同时找到了 很多贪便宜的买家 ， 应该 5个人（125K） ，
   拿了订金就消失了 ，
   那个律师也是假律师，
   结果那间屋子， 还是中lelong！

   种了lelong的屋子， 不要听人说能随随便便under table可以买，
   要买的话， 死都要用自己的律师！
   不要贪小便宜！

wdnum

其实这已经不是lelong不lelong的问题，而是面对Caveat的问题，要应付的不是银行和前屋主，而是放caveat的人。

被骗的买家如果有黑字白纸的定金证据是可以去放caveat的，这也是为什么买屋子过程初期有些律师会去放caveat以防意外。之后被lelong的话若价格一直往下，也好彩别人看到有caveat不想花功夫去搞，买主可以自己去bid下来，然后再解除自己放的caveat， 不过若还有别人也放了caveat, 这就行不通了。想想若这间lelong屋有5个不同人的caveat.......

Ongss

wdnum 发表于 18-10-2021 01:12 AM
谢谢你的回复，打那么多字一定花了不少时间，谢谢。

我注意到那几间有caveat都是离拍卖前一年左右放的， ...

朋友，padanggrus 写的是正确的，银行不会因为有 Caveat 就停止拍卖，熟悉拍卖市场的人都经常发觉，有 Caveat 银行也可以照样拍卖。

Caveat 不是 suka suka 就可以申请，要有正确的理由，否则会被诉的。

房贷都没还清，房子还是属于银行，债主要放 Caveat是可以， 可是，这类 Caveat 是可以通过法庭取消的。而且，如果债务没解决就轻易能放Caveat，很多卡奴的房子都被 Caveat 了。

债主要放 Caveat，或者有买家给了2%订金要放 Caveat，这动作只是拖延换名手续，所以，有 Caveat 的拍卖屋，如果 Successful Bidder 是用现金买，这类 Private Caveat 通通可以到法庭取消，然后换名。

以你的说法，我个人认为，熟人如果要帮忙，就将钱借给屋主，何必将钱当成律师费那样花掉了？放一次Caveat，律师费500，土地局收费300，车马费100，整整1千令吉，如果Successfully Bidder 成功取消那张Caveat，名字换了新屋主，就不能再放Caveat旧屋主的名字。
屋主自己去Bid，如果无法还钱，还有10%去Bid？把价钱炒高？我听过一次，最终屋子还是再一轮拍卖，屋主还是一样吃亏。

以我这么多年经验，只看过一次 Caveat 能拖到10年，那是因为屋子涉及复杂的四方法律纠纷，不过，我听说也接近尾声了。

超笨无比

wdnum 发表于 18-10-2021 01:12 AM
谢谢你的回复，打那么多字一定花了不少时间，谢谢。

我注意到那几间有caveat都是离拍卖前一年左右放的， ...

这种caveat很容易被取消吧. bidder有和bank达成交易了, 大条道理取消你这种deposit的caveat吧

wdnum

Ongss 发表于 18-10-2021 02:49 PM
朋友，padanggrus 写的是正确的，银行不会因为有 Caveat 就停止拍卖，熟悉拍卖市场的人都经常发觉，有 Cav ...

不好意思，可能是我写得不够清楚。无论有没有caveat, 银行都是有权力拍卖屋主的屋子，因为当初贷款时银行就已经charge了屋子，charge的权利大于caveat让银行在屋主default payments时可以拍卖屋子，但即将被拍卖的屋子银行通常不会去处理屋子本身别人放的caveat，要新买主和Bidder自己去处理。
另外想请教一下，就以我了解即使以cash settle balance然后到法庭取消，这时放caveat的人会被传令要求出庭解释当初放caveat的原因不然会被当自动取消，放caveat的人也真的出庭和拿出已经给定金的证据解释了，法庭不是会同意维持他caveat的权利不取消吗？

我提到的找熟人帮忙可能是找亲戚帮忙凑出一笔钱，说明拿来做caveat的证据并答应数星期后就马上全数归还吧，这样比较人家比较会肯借或帮忙。总觉得lelong屋也是有各种花招。

超笨无比

wdnum 发表于 18-10-2021 03:39 PM
不好意思，可能是我写得不够清楚。无论有没有caveat, 银行都是有权力拍卖屋主的屋子，因为当初贷款时银行 ...

那个人只是给了booking放caveat...............但bidder已经和bank达成交易

而屋子本身也属于银行

上到court, 那熟人怎么赢得了?

Ongss

wdnum 发表于 18-10-2021 03:39 PM
不好意思，可能是我写得不够清楚。无论有没有caveat, 银行都是有权力拍卖屋主的屋子，因为当初贷款时银行 ...

朋友，你想得太多了，要取消 Caveat 有两种做法：

• Successful Bidder 向 Registrar of Titles 或者 the Land Administrator 呈交表格，有关方面会通知放 Caveat 的人，如果两个月内放 Caveat 的人没向法庭申请维持 Caveat，该 Caveat 就失效。
• Successful Bidder 直接到法庭取消 Caveat，法官不会传召放 Caveat 的人上庭的，只要 Successful Bidder 提交的证据显示他是合法拥有者，法庭就向 Registrar of Titles 或者 the Land Administrator 发出指令，取消 Caveat。
  

如果有亲戚或朋友愿意帮忙，直接还银行的欠款。

要玩其他花样，其实是浪费金钱和时间。当然，人是很固执的，你去问那些专门做拍卖的 Agent，有没有屋主去参加拍卖？当然有，最终怎样呢？还是再拍卖一次，deposit 的10% 不见了。

Happy_feet86

wdnum 发表于 18-10-2021 01:57 PM
其实这已经不是lelong不lelong的问题，而是面对Caveat的问题，要应付的不是银行和前屋主，而是放caveat的人 ...

楼主，你错了。 Padanggrus 的解释非常专业。 首先当你贷款购买房屋的时候，你签的贷款合同已经清楚解释这种情况，一旦屋主没有还钱而启动拍卖程序，银行正式拥有屋子的所有权。这个时候屋主与任何第三方签订的合同都不会赢过贷款合同，这也是为什么地契是注冊在银行的名字。 你以为银行的律师团是吃素的吗？ 找人先放Caveat 就能避开拍卖？？哈哈，那份贷款合同就是最终依据。要取消银行拍卖，屋主就要还钱和所有penalty， 然后银行才会考虑。这也解释到为什么你看到的拍卖屋，银行没有解除caveat ，因为没有必要。银行直接和bidder交易收钱，然后签名转地契给bidder，因为屋主违反贷款合约，已经失去屋子的拥有权。

就算屋主真的在拖欠贷款后，没有通知银行而把屋子卖了，而导致买家 file caveat, 这也不能成立，只能代表买家自己疏忽被骗。因为正常情况买家的律师会做land search，当看到地契在银行名下，自然会通知卖家的律师通知银行准备地契的复本，双方律师确定所有文件齐全，才会准备签 spa, 买方律师才会把头期全数给卖方律师，一旦银行回覆买方律师，说屋主故意拖欠付款进入拍卖程序，交易就不能继续，除非屋主还钱给银行，得到银行的consent，没有银行的consent，什么都做不到，律师也不敢做，这就是我们说的encumbered asset。当然有些买家怕人不知道他没脑，没有经过律师就把头期全数给屋主，签订私人临时合约，这种情况银行是不会受到影响的，就算真的上到法庭，银行拿出贷款合同就可以赢了，这种情况根本没有人帮得到没买家, 因为这是一种非常低级的失误，他只能和屋主自己 settle. 然后你所谓先找人制造deposit证据，在file caveat ， 在法庭眼里就是这种情况，一就是故意破坏，二就是真的没脑。如果一切依照程序，屋主和银行所签的贷款合同是绝对没有这种漏洞。

padanggrus

Ongss 发表于 18-10-2021 02:49 PM
朋友，padanggrus 写的是正确的，银行不会因为有 Caveat 就停止拍卖，熟悉拍卖市场的人都经常发觉，有 Cav ...

   "以我这么多年经验，只看过一次 Caveat 能拖到10年，那是因为屋子涉及复杂的四方法律纠纷，不过，我听说也接近尾声了"
      jinjang 那排店屋， 屋主就这样搞， 用他女儿 名字bid ,
   bid 到高高 ， 但是又不转名，
   我之前也以为他会burn 掉那10% ，
   后来听前背们说， 那10%， 扣掉拍卖程续的成本，
   剩下的，会放这间店的供期！

   屋主， si爸  有现钱， 那排店被kaveat , 因为是和别人有生意纠纷，
   他不是没钱供 ， 是他自动转钱供的户口也被冻结，
   结果4，5间店被拍卖！

   但是真的跌到很便宜， 一堆bidder去bid ,
   去了几次， 都知道屋主这个 style ,
   都不去了 ， 浪费时间去和他耗！  

   赚了个经验！ 哈哈

wdnum

Ongss 发表于 18-10-2021 08:27 PM
朋友，你想得太多了，要取消 Caveat 有两种做法：

Successful Bidder 向 Registrar of Titles 或者 t ...

谢谢你在第二点解开了我的疑问和误解，原来到法庭（而非the land Administrator）取消caveat是直接下令 the land Administrator 解除caveat的，并不会通知放caveat的人。


另外屋主若已破产的话屋子又在Lelong的情况下被bid掉了，Jabatan Insolvensi 可以回溯lelong的交易？
买屋子也要查原屋主是不是破产身份，因为Jabatan Insolvensi可以觉得交易价低于市价，怀疑破产者趁破产前转移名下财产，所以在交易期五年内可以凭证据回溯交易对吧？

Ongss

padanggrus 发表于 19-10-2021 03:42 PM
"以我这么多年经验，只看过一次 Caveat 能拖到10年，那是因为屋子涉及复杂的四方法律纠纷，不过，我听 ...

欠钱不还，还要玩臭脚的，迟早都要面对自己造成的困境。

我买过两间拍卖产业，清理前业主留下的文件时，多多少少知道他们走过的路，不可低估人性的愚蠢。

Ongss

wdnum 发表于 19-10-2021 05:26 PM
谢谢你在第二点解开了我的疑问和误解，原来到法庭（而非the land Administrator）取消caveat是直接下令 t ...

破产的话，银行可以照样拍卖，因为房子是抵押给银行，产权属于银行，法律上又不是银行破产，是贷款人破产。银行拍卖后，扣掉欠款和费用，如果有余额，这笔钱汇入的户口，直接由破产局接管。如果拍卖的价格低于欠款，银行自然向业主追债。拍卖是什么价格，破产局不会干涉，这不是他们的职责，破产者只是管理破产者的欠款、资产和收入。

买拍卖产业，最好做功课，如果是高庭拍卖，Successful Bidder 的权益有法律保障。如果是银行委托的私人拍卖会，那么，最好找律师了解更多详情，一般上，要去拍卖会时，如果不是现金购买，除了找律师查土地局冻结令，最好也找破产局的记录。

总之就是一句话，如果破产了，或者是没还贷款，房子是救不回了，现实地面对问题。有些人是赖着不走，那也不是办法，最终也是给警察请出去。当然，我也听过一些例子，屋主搬走前，将洋灰倒入厕所里，这是要注意的一点。

wdnum

Ongss 发表于 18-10-2021 08:27 PM
朋友，你想得太多了，要取消 Caveat 有两种做法：

Successful Bidder 向 Registrar of Titles 或者 t ...

请问要以cash settle balance后才可以向高庭申请解除caveat吗？

Successful bidder bid到后，拿到了POS可不可以第一时间赶快凭此为证据去高庭申请解除caveat?
若顺利在bid到后的2个月内在高庭解除caveat, 不就是可以避免要用cash settle balance的情况了？

padanggrus

wdnum 发表于 20-10-2021 05:55 PM
请问要以cash settle balance后才可以向高庭申请解除caveat吗？

Successful bidder bid到后，拿到了POS ...

  理想中， 可能可以，
  但是这理 是马来西亚 ，
  盯盯 冬冬 ， besok rusa ,
  律师， 政府 官员 ， 银行家 ，决对是 不可控的 因子 ，
  你指望这些人 。。。。。 ， 冻过水。。。，
  不要去想这个 ，  目前 不可能
   以后的东西 以后再想

Ongss

wdnum 发表于 20-10-2021 05:55 PM
请问要以cash settle balance后才可以向高庭申请解除caveat吗？

Successful bidder bid到后，拿到了POS ...

其实，如果你是到高庭的拍卖，一旦你给了 10%，而且 Bid 到，你和银行的律师当场在 POS 内的 Memorandum 签约，贴上 RM10 Duty Stamp，法庭官员 Timbalan Pendaftar 再签名，你就可以拿着这份 POS+Memorandum 找律师取消 Caveat。如果你是到拍卖行，以前他们必须拿 POS 的 Memorandum 到 LHDN 盖印才生效。不过，现在所有 LHDN 的 Duty Stamp 都能在网上（https://stamps.hasil.gov.my/stamps/index.php/login）执行，应该也能在当天拿到生效的 Memorandum，然后再去取消 Caveat。

所谓必须是 Cash Buyer 的理由是：

• 如果一间产业有 Caveat，银行不会批准贷款给你。所以，你必须赶快去取消 Caveat，以便你申请贷款的银行在审查时，已经没有 Caveat。
• 可是政府部门办公效率有限，加上MCO造成很多 Backlog，有可能需要超过 120天来取消 Caveat，这种情况，如果 Successful Bidder 没有现款，来不及在120天完成，那么10%就被充公了。
  

其实，拍卖有很多因素要考虑，现在很多所谓的拍卖大师在开课程，我看你是不必花钱去听他们仙的，5年前，他们就是那堆每天在讲MRT，拿某某人的地图来分析地点多好，马来西亚地产那时不买以后就买不起了，结果，那年代听大师仙话的人，如今变成了拍卖场待“剖”的羔羊。