剩下51年的工廠值得買嗎？

suncw

我們租的工廠屋主有意賣掉，土地約25000sf在Shah Alam 16區屋齡40多年，去年估價500開價560萬，但賣了半年乏人問津，如果是400萬值得買嗎？價格應當不算貴，我比較在意的是剩下51年，據說工業用地要更新為99年必須支付75%土地市值，例如這塊土地要更新到99年需再支付，180(市值)*0.75*48/99*25000=163萬，那加起來豈不是天文數字，還不如直接買個Freehold比較不用煩未來的事，不曉得剩51年的工廠值得買嗎？

hoo82

如果跟新需一笔钱，需考虑清楚。。。请问现在租一个月多少钱？

suncw

hoo82 发表于 25-2-2016 11:25 AM
如果跟新需一笔钱，需考虑清楚。。。请问现在租一个月多少钱？

13,000

rhb

你们银行借钱没问题吗？剩51年，你应该会有银行不借你们high financing ratio 的麻烦。

suncw

rhb 发表于 25-2-2016 11:46 AM
你们银行借钱没问题吗？剩51年，你应该会有银行不借你们high financing ratio 的麻烦。

我們是不用借錢買這廠房，我們也知道企業不可能永久的，瞞擔心10年或20年後要賣這廠房時後面接手貸款的問題，才會考量更新至99年的費用問題，但房仲說貸款是沒問題的，反正買了就是我們的問題，所以才會難決定要不要買剩下51年的工廠，不然在這地點4百萬不算貴。

aalbertliew

suncw 发表于 25-2-2016 12:32 PM
我們是不用借錢買這廠房，我們也知道企業不可能永久的，瞞擔心10年或20年後要賣這廠房時後面接手貸款的問 ...

不如先去找free hold地点像近厂房，看看价钱跟目前的差多少。

如果价差400万以上，就买目前这里，因为买free hold要多付400万和利息，还有搬迁费。

就算几十年后，目前的厂房卖不出去，不过当交400万租金。

rhb

你们现金还满饱的。你们将来要脱手也会面对现在业主的问题：难找买家。不过你们已有心里准备，那就还好。

25000 sqft 4百万真的不贵。如果年份长的可能要接近双倍。

suncw

價錢真的便宜但是有可能將來賣不掉的風險，還真是很難的抉擇，還是保持現金放銀行拿利息繳房租可能會比較好。剩下50年的工廠真的會很難賣掉嗎？買跟不買都是圍繞在年限只剩下51年的問題。考慮要買這間也是看起來相對便宜貨，這種中小型的廠房在Shah Alam地區貴得要命，看起來要1acre以上的廠房單價才會便宜，可惜我們公司不用到這麼大的廠房。

easywin3

如果以后要卖的当然不值得啦，除非自己要做到老赚到老的才值得买。

aalbertliew

suncw 发表于 25-2-2016 01:01 PM
價錢真的便宜但是有可能將來賣不掉的風險，還真是很難的抉擇，還是保持現金放銀行拿利息繳房租可能會比較好 ...

这要看这盘生意预期寿命有多长了，
若只有五到十年，不如租就好，若是几十年，就用这几十年来除四百万，把几十年租金锁在一个平均数里。

如果想要搏未来地皮价格上涨，怎样都是free hold安全。

坦白说以目前国际企业经营生意的手法，很少会买，大多用租的，一个地点五到十年周期，打完就跑。

因为十年后设备，机器什么都run out又要重新投资。