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Bukit Jalil 展翅待飞（2013）。。。现在发展过热？2018/19供过于求？
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本帖最后由 kenty 于 14-8-2018 03:55 PM 编辑
这里是一个以中高阶级为主的传统华人区。因为LRT延长线，Golf Club，高度绿化和三所高等院校（IMU，APIIT，FTMS-ICL）等因素，最近这几年变成了热点。从地图可以将这区域的公寓分为三种不同类别。
1）围绕着Bukit Jalil Golf Club和Bk Jalil公园的中高级公寓
- 这里又可分为Covilea、Savanna、KM1、TwinArkz、The Treez (区内第一个绿色发展计划）等中高级公寓和 Arena Green、Vista Komanwel等四栋以学生和工作人士为主的中价公寓。因为KM1和TwinArkz高过600psf的发售价，可以预计其他的中高级公寓在2016年将会上涨至高过800psf。而中价公寓也可能看涨至550psf以上。
2）以Bk OUG公寓周边的公寓
- 因为LRT延长线的开工，还有一旦连接Bk Jalil的新道路完成，不再需要绕过曲折的花园道路等因素，Bk OUG在短短一年内已经上涨了约50%。周边的 Z-Residence，Kiara I， Kiara II 等也已经从推介时的350～400psf逐渐上涨到约450～500psf。保守估计第一个在明年初完工的Kiara I将可以涨到500～550psf，进而到2016年LRT完成时650～700psf。
3）由KESAS Highway区隔的Sri Petaling
- 虽然没有绿化优势，也离LRT站较远，这里的优势是坐落在发展成熟的Sri Petaling。比起上述两种类别，更靠近非常旺的Bdr Baru Sri Petaling商业中心。
虽然没有太多的外国人进驻，因为这里是传统的住宅区，其需求还是蛮高的，可以预见这里充满可能性。 本帖最后由 kenty 于 5-7-2013 08:04 PM 编辑
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发表于 7-4-2013 12:48 AM
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楼主 |
发表于 7-4-2013 12:30 PM
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ckc9959 发表于 7-4-2013 12:48 AM 
对Kuchai lama 一带楼主有何看法?
Kuchai Lama 因为靠近OUG和Tmn Yarl，传统以家庭用户为主，最近推出市场的单位都以大面积为主（大于1200sf），就算发展商以500psf（已经不可能了，因为Subsale已经卖着450～500psf，银行Valuation也可拿到450psf）售出，就已经是600K，这对大部分人都有点贵。如果现在进场很难得到租金净值，一间越600K的公寓可能只有约RM2000的租金。不过最近因为坐落在Jln Klang Lama的Oasis College （Tomei Jewellery成立的全马唯一一家提供珠宝设计课程的学院）积极招生，它在刚落成的Residensi Desa 和 G Residency共租下了10和20间作为学生宿舍。除此之外，一些在马来西亚工作的新加坡、中东、中国甚至印度人开始零星的来这里租屋。虽然带来了一些正面效果，不过还是很难消化未来3年将要建成的超过1000间公寓单位（投资者占了很大比例）。所上这里投资应该以资本回酬为方向，未来三年的价格应该会很正面，因为不管地点、交通、消费和居住环境都很好，再加上最近开课的华小，更多中上华人家庭会愿意选择这里。
本帖最后由 kenty 于 7-4-2013 08:00 PM 编辑
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发表于 7-4-2013 03:44 PM
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其实我有一个很白痴的问题。
请问Taman OUG和Taman Yarl是属于Old Klang Road 吗？还是自己专属的地区？ |
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楼主 |
发表于 7-4-2013 07:57 PM
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Thx2012 发表于 7-4-2013 03:44 PM 
其实我有一个很白痴的问题。
请问Taman OUG和Taman Yarl是属于Old Klang Road 吗？还是自己专属的地区？
Old Klang Road实在太长了，从MidValley一直到GAB和National Kontena在LDP（Sunway）的出口都是。Tmn OUG和Taman Yarl只不过是沿着这条路的其中两个花园区。不过区内人都将它看成是专属的地区。从MidValley直到Tmn OUG都是华人区，一旦越过Sg Kelang往PJ Old Town方向就比较多马来人。 |
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楼主 |
发表于 7-4-2013 08:04 PM
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alston_147 发表于 7-4-2013 07:37 PM
我也很赞成楼主的看法。
觉得bukit jalil 是一块很有潜力的地段
附近的交通四通八达
对，体育馆是很大的问题。一旦举行任何大型活动，这里的居民只有两个选择，不出门或不回家 本帖最后由 kenty 于 7-4-2013 08:08 PM 编辑
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发表于 7-4-2013 10:45 PM
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kenty 发表于 7-4-2013 07:57 PM
Old Klang Road实在太长了，从MidValley一直到GAB和National Kontena在LDP（Sunway）的出口都是。Tmn OUG ...
我查了网上一天，其实Tmn OUG和Taman Yarl是属于Old Klang Road的，因为太靠近了。终于明白了。
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发表于 7-4-2013 11:10 PM
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靠近 bukit jalil 公园的空地, shoplot 应该要开始了。
他们要开始装修 HO HUP 旧的 office 了。 |
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楼主 |
发表于 8-4-2013 11:04 AM
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alston_147 发表于 7-4-2013 11:04 PM
楼主可以就 BJ 新建中的中高端各个condo 分析一下各自的利弊吗？以及您比较看好哪个？
Kiara 1 / Kiara ...
以下是一些个人的想法：
Z-Residence, Kiara I, Kiara II: 因为LRT延长线的第一个车站就在Kiara II旁，所以非常方便。而且一旦连接BJ主要公路完成，住户就不再需要绕大圈才能抵达。但是这里就在KESAS大道旁，所有面向大道的房子都会面对车辆行驶的吵杂声。而面向后面就是比较旧的BK OUG，景观就不那么好，四周也比较杂乱。Kiara II就更惨了，前是大道，后是LRT。LRT是双刃剑，但这里将会吸引很多在KL/Puchong工作的游子。
Treez, Twin Arkz, KM1: 向着Golf Club 和公园是这里的最大优势，许多中高端家庭会因为景观而愿意多付。虽然离LRT较远，但不会影响其价格。
Covilea: 向着Golf Club，靠近LRT，综合了以上的一切优点，不用担心没有租户。但这里相对的会比较拥挤，因为四周就有几栋住满学生（未来医生、药剂师、IT人才）的公寓。还有，体育馆就在前面，一旦举行大型活动，这里将会是第一个受影响的地方。
其实没有十全十美，就看目标是什么，学生、中产工作青年还是中高端家庭？于其去追高价的在建或刚推出的计划，也许可以考虑建好的Vista Komanvel、Covilea、Savanna、BK OUG、Arena Green等等。从个人意愿，会倾向于学生和工作游子，所以两个LRT旁的公寓都可考虑。至于景观，自己享受就好了
本帖最后由 kenty 于 8-4-2013 11:11 AM 编辑
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发表于 9-4-2013 03:40 PM
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alston_147 发表于 7-4-2013 07:37 PM
我也很赞成楼主的看法。
觉得bukit jalil 是一块很有潜力的地段
附近的交通四通八达
但是遇到stadium有event或concert的話,交通就很恐怖....
尤其是馬來同胞的event或足球賽, park車park到highway去的.....gif)
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发表于 9-4-2013 03:54 PM
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kenty 发表于 8-4-2013 11:04 AM
以下是一些个人的想法：
Z-Residence, Kiara I, Kiara II: 因为LRT延长线的第一个车站就在Kiara II旁 ...
謝謝分享, 分析得不錯...
不知樓主對於kuchai lama區還在起著的Arte/Palace Court/Seringin/Le Yuan這幾間公寓又有何看法呢?
本帖最后由 RAIN的老婆 于 9-4-2013 04:02 PM 编辑
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发表于 9-4-2013 05:23 PM
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alston_147 发表于 9-4-2013 11:12 AM
很详细的分析，谢谢楼主。
请问楼主你本身有投资这一带的公寓吗？
facing swimming pool 的公寓会是优点 ...
我投资了KIARA I，现在研究着Vista Komanvel。如果没有其他景观，当然向着泳池会好一点，至少有一点东西看看。哈哈！不过太靠近或太低楼却又会很吵，特别是小孩。
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发表于 9-4-2013 05:32 PM
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kenty 发表于 8-4-2013 11:04 AM
以下是一些个人的想法：
Z-Residence, Kiara I, Kiara II: 因为LRT延长线的第一个车站就在Kiara II旁 ...
Kiara I & II & ZR 都是Kesas 和 LRT 的中间, kiara II 是较靠LRT... 这3栋都是一样吵的...
Kiara I & II - Leased hold
ZR - Freehold.
Treez - Freehold
Twin Arks - Freehold
KM1 - Freehold
Bukit OUG Condo - Freehold
本帖最后由 ABSi-Doremi 于 9-4-2013 05:35 PM 编辑
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楼主 |
发表于 9-4-2013 05:56 PM
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RAIN的老婆 发表于 9-4-2013 03:54 PM
謝謝分享, 分析得不錯...
不知樓主對於kuchai lama區還在起著的Arte/Palace Court/Seringin/Le Yuan ...
Arte，Palace Court: 就在Dynasty Garden旁，现在都已经很拥挤了，将来更拥挤。不过下楼就可以找到你想要的一切，非常方便。如果现在进场，我会买Dynasty Garden。一旦Arte和Palace Court完成，大家都可卖同样的价格。
Seringin，Le Yuan: 发展商的名字就已经占了优势，也许可以将这两个计划归类到这个地区的高级，特别是Seringin。因为单位不多，加上绿化和拥有私人停车场的底层单位，比起区内其他的公寓，绝对可以要求更高的售价。而Le Yuan，主打的人造沙滩也可为它加分，但约700个单位（如果没记错）实在多了点。如果这两个房产价格相差不多，不管自住还是投资，我会买Seringin。
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发表于 9-4-2013 06:50 PM
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kenty 发表于 9-4-2013 05:56 PM
Arte，Palace Court: 就在Dynasty Garden旁，现在都已经很拥挤了，将来更拥挤。不过下楼就可以找到你想要 ...
请问你怎样看那些旧有的sri desa,brem park,bukit gembira和kuchai avenue呢？
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发表于 9-4-2013 07:36 PM
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cwong 发表于 9-4-2013 06:50 PM
请问你怎样看那些旧有的sri desa,brem park,bukit gembira和kuchai avenue呢？
不好意思，除了kuchai avenue暂时还没研究其他的几栋。可能迟一些时候吧！ |
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发表于 9-4-2013 08:32 PM
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kenty 发表于 9-4-2013 07:36 PM
不好意思，除了kuchai avenue暂时还没研究其他的几栋。可能迟一些时候吧！
都是些在kuchai lama里面的，对kuchai avenue有什么看法呢？
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楼主 |
发表于 9-4-2013 08:44 PM
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cwong 发表于 9-4-2013 08:32 PM
都是些在kuchai lama里面的，对kuchai avenue有什么看法呢？
一年多前也没想到Kuchai Avenue会涨的那么快。如果它的管理和住户质素可以维持，以后的psf价可以和同区的Dynasty Garden等不相上下。区别是Kuchai Avenue单位面积较小。
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发表于 9-4-2013 08:52 PM
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kenty 发表于 9-4-2013 08:44 PM
一年多前也没想到Kuchai Avenue会涨的那么快。如果它的管理和住户质素可以维持，以后的psf价可以和同区的 ...
对啊，这三四年大多数都开翻了。。新的psf又下不了手。。真的只可以找些sub sale看了。
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发表于 9-4-2013 10:23 PM
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kenty 发表于 9-4-2013 08:44 PM
一年多前也没想到Kuchai Avenue会涨的那么快。如果它的管理和住户质素可以维持，以后的psf价可以和同区的 ...
楼主。。。对于比较远的puncak jalil & Kinrara 有什么看法？ |
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