新一代投资者押注于美国房产市场

terencesay

雷曼兄弟公司把一整套公寓以65亿美元的价格卖了出去。这条本周的头版头条会让那些还在缅怀2007年以前的繁荣的人们感到振奋。为雷曼兄弟公司感到振奋？不，这家受抵押的不良影响而一落千丈的投资银行不会起死回生：它的管理者只是在出售剩余资产以偿还债权人。但是本次交易表明，虽然曾经使世界经济陷入低迷，美国房产市场再次引起了投资者的兴趣。对冲基金和私募股权公司，虽然一般都扮演坏角，却有可能帮助房市复苏。

美国房产市场曾经是家庭企业投资者和当地开发商的领地。一些人做空房产市场，他们在对手深陷困境时赚取数十亿美元——这些人后被称为“大空头”。只有在这种时候，对冲基金所扮演的角色才发挥作用。次级贷款使贷款人几乎无法以合理方式偿还贷款，这种赌博方式会使金融系统瘫痪。约翰·鲍尔森在他的对冲基金飞涨后，个人就赚取了30亿美元。

大回报现在正慢慢成型。房价在经过2009年的低谷期之后，现已趋于稳定，甚至在近几个月，已经有了虽微薄却很稳定的收益。投资者相信房市复苏进程日渐成熟——如果真的如此的话——他们会想办法从中收益。

其中最能被预见到的获益手段，就是投资抵押贷款或者与之类似的住房抵押贷款证券，它们在经济危机的爆发期被大量削减。这个投资空间是很大的：10万亿美元的未偿住房贷款是仅次于股票的资产类别。这些贷款中的一大半都由政府担保，因此它们的性质类似于国库券。但是，融合于负债累累的节税结构中，它们会将投资收益提高10%——这在低收益率的经济环境下还是不坏的。

风险在于，即便一个小小的利率提升就会使所有的价值付诸东流。亚比诺莱瑟姆银行的格里高利·帕顿说：“你不得不相信，在可预见的未来，利率会持续走低。”

政府不担保的贷款称为“非中介”贷款，它更加不稳定，因此对急于回笼资金的投资者更具吸引力。它们的价格与支撑其价值的房产价格紧密相关。当房价上涨时，收益更高：如果房子价值低于抵押贷款，房主将会放弃房子。在房价触底时投资抵押贷款，已经在今年为那些懂行的对冲基金获利30%甚至更多。

另一种推高房价的更有趣的方式就是购房。科尔伯格·克莱维斯·罗伯特公司、克罗尼资本和黑石集团都属于积攒大量组合房产的公司，这些房产大多从银行拍卖会购得。全方位投资银行（KBW）估计，约有60-80亿美元被投资到房产市场中最有吸引力的独栋住宅市场之中。

实际上，寻找、购买并管理成千上万分散在全国各地的房产是一项对精细度要求很高的工作。在曼哈顿一栋大楼里完成它可不是一件容易事。一家资产管理公司正在帮助黑石公司从精挑细选的市场里以每天100套的速度购入房产。投资速度如此快，以至于代理商甚至没有走进购入的房产中看看。在大城市，平均每月止赎房产的拍卖高达几千套，通常以这些房产2006年最高价格的一半成交。

公司计划修理这些房产，然后租出去，这将会带来7%左右的收益。黑石集团的房产负责人乔纳森·格雷说，房价上涨将会产生巨大的资本收益，这也是投资计划的一部分。亚利桑那州的凤凰城已经验证了这点，根据20个城市近期的标准普尔/Case-Shiller房价指数，它的表现最佳。这可能会助长黑石集团的胃口，它已经购入了价值15亿美元的房产。其它公司则对回报感到失望，已经缩减了投资。

但是，美国房地产经纪人协会宣称，10月份房屋销售中的20%依然属于投资型购买。租售比达到十年来的最高值。摩根斯坦利前房产分析师，奥利弗·常正在试图购买10亿美元的独栋房，他表示，只要精挑细选、增值方式得当，房价甚至无需上涨，这项投资依然会有利可图。

可能还有更简单的方式投资房产市场。投资者沃尔·巴菲特近期收购了一家连锁房产代理商（他已经有了一家房地产公司）。房屋建筑商和家得宝公司（一家自助式商店）的股票正急速升值。鲍尔森先生本人正在受重创的市场中购买开发用地。

自己购买房产或许是最聪明的做法了。2008年以前按揭贷款的批准过于宽松，现在银行却错在过于谨慎。人们需要住的地方，这促使他们租房而不是买房。在经济繁荣时期，房屋拥有量被人为地从64%推高到69%，现在又在回落。如黑石集团这样的大型投资者拥有普通大众无法匹敌的信用等级。如果美国迈入租房型社会，他们将赚得盆盈钵满。

购买房产作为一项交易，与使对冲基金在2007年获益颇丰的交易手段南辕北辙。它是一项能避开复杂金融产品，并且会日益增值的投资。它也远远算不上收益丰厚：7%的获益在投资学上并不起眼，哪怕有着更为丰厚的后续利润。其它经济大轰炸即将愈演愈烈，大收益却仁慈地暗淡着。

英文原文：（The Big Long）
来源：（The Economist）
翻译：（乐投资 – 翻译组）

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