Tower REIT

Carimampus

糊塗大人，  這樣的互動才會進步啊～  哈～ （我也對REIT虎視瞪瞪， 哈～，  還沒有搞清楚要怎樣投資，  就多研究研究。 哈～ ）

嗯，  對。 的確對租金忽略了。  老散的話， 讓我警覺一點。  這個世界是不是， 不在乎你會做什麼，  只在乎你認識什麼人。  像老散說的例子，  就這麼簡單，  人家一下子變成百萬富翁。  哇～～，  財產果然是靠腦袋而已。  我以後也來寫一本： rich network, poor network.  哈哈～ （老散有沒有興趣開一間水魚公司？ 哈哈）

糊塗大人，  照你的算法，  意思就是Tower Reit 稍微低估了。  希望市場在牛市時回收它應該有的價值。  也就是7％。  目前是10％++。  嗯，  這也有可能。   放一點錢 （20％的資金）， 算是不錯的投資組合。  呵～    （前提是， 它不再跟股東拿錢配股買資產， 除非你有很多錢來配股， 那麼這樣沒有什麼不好）

糊涂

原帖由 Carimampus 于 29-12-2008 08:12 PM 发表
糊塗大人，   如果他們來一招姦的，   我想大人就會豪不保留的丟吧。  呵～～ 基本上，  我覺得你的tower reit已經不錯了。  加上你的投資態度，  我想你幾時進出都不是問題了。  呵～

只要基本面变差了，糊涂肯定会换股；
糊涂换股从来不计成本，务求把自己的资金放在更好更有潜能的地方就好了。

糊涂

原帖由 老散一名 于 29-12-2008 03:00 PM 发表
哈哈！習慣了老散我開頭原來一直都用哈哈。

哈哈，老散我在想為何它肯折價呢。

折價 ＄2.26 差不多 30％ 了，哈哈，公司很大方。
如果老散我和高層有路，＄4.24 可以考慮租回十來廿萬方尺再出租給別人 ...

呵呵，老散兄的生意眼光果然不错，可惜我们都没有这样的机会，
因为 - Tower REIT与KaiPeng Dev有两年的合约，合约中以RM3.8per sq ft的价格租给KiaPeng dev，而KiaPeng dev(Guoco控股子公司)再租给其它较小的租户。
无论如何，Tower REIT管理层以表明未来不会透过KiaPeng dev租给其它租户，这意味着Tower REIT将有机会提高它的租金啦。

糊涂

原帖由 daoheng 于 29-12-2008 06:50 PM 发表
糊涂兄看中tower reit，小弟看中axis reit，而曼联兄看中starhill reit。。
这是小弟的axreit帖http://cforum3.cari.com.my/viewthread.php?tid=1431775
如果那tower reit的资产和axis reit来比不知道那只比较好？？可以指教下吗？？糊涂兄

daoheng兄，
我认为现有的REIT都各有优点，
喜欢分散区域风险、激进的就会选择Axis Reit；
喜欢品牌、优秀管理层的会选择Star Reit；
喜欢业务简单、温和成长的会选择Tower Reit或UOA Reit；

糊涂不喜欢太过于复杂的业务，也不喜欢随便买产业以提高收益的公司，所以糊涂不会选择Axis Reit。
糊涂想要的只不过较为安稳的码头，回酬率能够比平均值高一点点就好；
业务当然是越简单越好，最好是有什么不对劲一眼就可看出来，
在这样的前提下，糊涂就选了Tower Reit。

Axis Reit部分资产是66-99年lease hold land，比较容易贬值，将来卖出去的机率不高；反之，Tower REIT的优质地段产业就比较容易脱手。这也是糊涂投资REIT的考量因素之一。

Carimampus

糊塗大人，   如果他們來一招姦的，   我想大人就會豪不保留的丟吧。  呵～～ 基本上，  我覺得你的tower reit已經不錯了。  加上你的投資態度，  我想你幾時進出都不是問題了。  呵～

糊涂

原帖由 Carimampus 于 29-12-2008 05:20 PM 发表
糊塗大人，  這樣的互動才會進步啊～  哈～ （我也對REIT虎視瞪瞪， 哈～，  還沒有搞清楚要怎樣投資，  就多研究研究。 哈～ ）

嗯，  對。 的確對租金忽略了。  老散的話， 讓我警覺一點。  這個世界是不是， 不 ...

Tower REIT目前的负债/资本=~13%，还有极大的举债空间，应有足够的能力在市场低迷之际买入优质产业。
至于会不会来个Private Placement可就不得而知了(当然糊涂不会喜欢私下配股这一方案，我想绝大部份股东都不会喜欢吧?)。

Carimampus

整年的營業額大概是RM46.844million.  NP=RM28.106m  (用NPM=60%).  EPS=10.02sen.

那麼就是說， 今年最多最多可以只可以拿10sen的股息。

論成長6／40 = 營業額成長15％。    2009年的成長又如何？ 假如現階段是93％ 租用率。 明年是100％。 （假如有成長的話）

那麼= 2009的營業額= RM46.844m * 100 / 93 = RM50.369m

NP = RM30.222m,  EPS=10.77.

2009
營業額成長=7.5％
淨利成長=7.5％
EPSG=7.5%

也就是說， 2009年最大的成長莫過於7.5％而已。  2010， 根本就不會成長了。   

沒有成長的話怎麼辦？  也許就會像AXIS REIT一樣，  叫股東拿錢再配股買資產。

voltz

个人觉得在投资/理财组合里面应该需要一些后备金。投资在REIT既可得到令人满意的增长率，稳当得来又容易套现，是后勤部队最好的选择。

hui_wooi

偶的主力之一。

糊涂

糊涂喜欢以简单的数学来评估股票，也特别喜欢以数据作为买入股票的最基本考量。MU兄的Stareit帖子中的产业信托资料相当齐全，信托产业的介绍也就可以略过不提，这贴就只谈谈Tower REIT的数据就好。

隆股的REIT股中，糊涂认为Tower REIT是值得我们去留意与投资，主要原因是它只投资于优质办公楼，经济萧条对它的影响较为轻微。目前，它只拥有3座办公楼，租用率介于94%至100%之间，以下是2008年上半年的数据：

	收购价(千)	租金收入(千)	维修支出	净收入	年度回筹率	建筑岁数	租用率	盈利贡献
Menara HLA	221,000	9,496	1,800	7,696	6.96	9	94%	49.29%
HP Tower	130,000	7,239	2,064	5,175	7.96	16	98%	33.14%
Menara ING	75,000	3,769	1,025	2,744	7.32	19	100%	17.57%
总额	426,000	20,504	4,889	15,615	7.33

若以它现在83分的价格计算，每股股息回筹率已超越10%，因此糊涂认为它是一个极佳的避风港。(2008年股息最少也有9.5分)

TOWER REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
Outstanding Share	280,500
Price	0.830
Year	Q3'08	2007	2H'06
Revenue	35,133	40,323	22,339
PBT	21,111	23,787	12,693
Net Profit	21,111	23,787	12,693
Profit Margin	60.09%	58.99%	56.82%
Net Profit Margin	60.09%	58.99%	56.82%
Asset	581,068	567,243	413,770
Liability	(174,771)	(160,964)	(128,571)
Borrowing	(153,300)	(135,500)	(105,500)
Cash on hand	768	16,338	14,087
Cash Per Share(Sen)	0.00	0.06	0.05
Net Asset	406,296	406,279	285,198
EPS	7.53	8.48	4.53
NTA	1.45	1.45	1.02
NTA Growth %	0.00%	42.46%	-
Current Ratio	3.3	3.5	3.2
Dividend	5.0	8.5	5.3
DY	6.02	10.22	6.44
ROE	5.20	5.85	4.45
PE	11.03	9.79	18.34
D/E	0.43	0.40	0.45

尚若经济大萧条，最糟糕的情况是大量的租户流失，Tower REIT比其它信托来得好的原因是它有5家较为可靠的大租户；这五家可靠租户的租金贡献约50%，这意味着就算经济衰退持续2、3年，Tower REIT还是有能力派发约5%的股息。

这样的回酬率可比定期存款来得好，也唯有在熊市才会有这样的投资机会   呵呵，看来在熊市投资可比在牛市投资简单多了。

	租户	租金%	Gross Rental Income
Menara HLA	Hong Leong Assurance Berhad	22%	4,178
Menara HLA	HLG Capital Berhad	11%	2,089
HP Tower	Hewlett-Packard (M) Sdn Bhd	43%	6,226
HP Tower	Valuecap Sdn Bhd	7%	1,013
Menara ING	ING Insurance Berhad Group of Companies	100%	7,537
Grand Total			21,044

terryhua

糊涂大哥， hlab是不是上次报纸刊登被告的公司？？？

Carimampus

這是我在stareit 寫下的貼，  希望可以得到一些意見。

REITs 的概念問題。
REITs  它是投資信托。  既然它的資金那來投資地產，  以它賺來的錢大部分（90％）回饋給股東。  這就說明了兩點：

第一點： 假如， 這個REITs 擁有很多現金， 那麼它其實沒有做到最大的投資，  因為收著現金是會貶值的， 更何況如果沒有其他融資， 它不會增加現金， 因為賺到錢都還給股東了。

第二點， 所有的錢都還給股東。 如果有更好的資產要投資， 那麼REITs 就得借錢， 那還可以。 如果借不到錢， 就得new issue shares。  這樣的運作方式，  是否真的值得投資？ 因為新的產業投資， 也未必一定賺錢。  

總的來說，  這說明了， 這種運作方式是比較rigid的。  是比較穩定型的投資。  那麼， 我本身看到，  REITs 的投資方式也許需要策略。 暫時想到的是當REITs 超低估才進行買入， 在超高估賣出， 因為如果價格在其中，  可以說回酬也只有一般而已。我還在思考著， 希望有人指點。

reit的投資方式， 明顯缺少成長 （在沒有跟股東拿錢前提下。） 。 Tower Reit本身已經達到90％++ 的租用率。  說明了， 盈利成長的限制。  同時， 也可能會面對租用率下降，  要看金融海嘯有多大威力了。  

暫時還是想到的投資方法是，  超低估才買進， 超高估賣出。  在之間的話， 就守。  反之， 在熊市也許可以找到有潛能成長的股票，  那麼把自己有限的資金投資在reit就非常可惜了。   願聽指教。  

老散一名

原帖由 糊涂 于 28-12-2008 07:19 PM 发表
因此糊涂认为它是一个极佳的避风

哈哈，老散個人的看法。

如果現在買進 tower reit ＄0.8x 是為了找避風港。
等你的大象的目標價到達時，才把 tower reit 的資金轉出來打大象的話。

你該想想以下的情形。

如，那時 tower reit 是＄0.8x 當然就沒有問題。
如，不好彩那時 tower reit 才＄0.7x  的話，你會如何做呢？

機會，也有可能就是這樣沒有了。

如你的資金是有另外的目標要打的話，最好的避風港是定存。

草根一名

偶认同，投资股票要至富是靠开番，靠股息至富不是不可能，
除非你有大资本，想要期望 Reit 能够开几番又真的几有难度，
偶也是在等待偶敢晒冷的心水股，如果现在将资金投资在 Reit，
偶敢晒冷的心水股出现偶的心水价的时候，就没有子弹发了，
到时才来想换马就费时失事了。

Carimampus

原帖由 草根一名 于 28-12-2008 08:22 PM 发表
偶认同，投资股票要至富是靠开番，靠股息至富不是不可能，
除非你有大资本，想要期望 Reit 能够开几番又真的几有难度，
偶也是在等待偶敢晒冷的心水股，如果现在将资金投资在 Reit，
偶敢晒冷的心水股出现偶的心水 ...

哇，  你要找可以開幾翻股票哦！！ 找到的時候要記得跟我分享哦～～

如果資金多， 放一些的在reits是不錯的。  呵～

草根一名

讲明是心水股，当然是只在我心中，哈哈！

开玩笑，别误会，首选当然是马交所，第二选择是 IOI 或者 ，，，是土著，只是心水股还未到我心水价 J 。

Carimampus

哇， 這些股都不錯。  只是這些股還跌得不夠凶，  我也在慢慢等。 呵～  

草根一名

原帖由 老散一名 于 28-12-2008 08:17 PM 发表

哈哈，老散個人的看法。

如果現在買進 tower reit ＄0.8x 是為了找避風港。
等你的大象的目標價到達時，才把 tower reit 的資金轉出來打大象的話。

你該想想以下的情形。

如，那時 tower reit 是＄0.8x  ...

所以话，投资难就难在这里，想要在市场不稳定时寻找避風港，
但这个避風港又最好可以得到比定存更多的利息，
希望借此暂时度过这个难关，之后就可以再次大显身手，
不过很多时候都是人算不如天算，，，，！

糊涂

原帖由 Carimampus 于 29-12-2008 03:18 AM 发表
整年的營業額大概是RM46.844million.  NP=RM28.106m  (用NPM=60%).  EPS=10.02sen.

那麼就是說， 今年最多最多可以只可以拿10sen的股息。

論成長6／40 = 營業額成長15％。    2009年的成長又如何？ 假如現階段 ...

Carimampus兄，
我很喜欢您以数据(假设)来支持你论点的讨论方式，糊涂认为经济萧条时租用率的成长机率是微乎其微，你算出来的租用率成长应该是Tower Reit的极限了。可是，我们可能忽略了它成长的另一个部分，那就是租金增长。。据糊涂从网上所获得的资料显示，Menara HLA一带的办公楼租金是RM6.5 per sq ft，而Tower REIT上市时的租金则是约RM3.8per sq ft。Tower REIT上市后，部分租户的租金已在新合约中调高了，但它距离RM6.5 per sq ft还是有一段距离，所以分析员都预测它明年每股净利会达到10.8分左右。

以下是Menara HLA目前的租金：

Net Lettable Area	396,820 sq. ft.
94% occupancy rate(in sq ft)	373010.8
Rental per month(RM9,496,000/6)	1582666.7
Rental per sq ft per month(RM)	4.243

RM4.243与RM6.5还有一段相当大的距离，这几年里就算没有收购新的产业，单靠租金增长与减少货款利息支出已足于让它持续成长。这就是糊涂觉得它比Stareit好的原因之一。

[ 本帖最后由 糊涂 于 29-12-2008 12:46 PM 编辑 ]

糊涂

原帖由 Carimampus 于 28-12-2008 07:55 PM 发表
reit的投資方式， 明顯缺少成長 （在沒有跟股東拿錢前提下。） 。 Tower Reit本身已經達到90％++ 的租用率。  說明了， 盈利成長的限制。  同時， 也可能會面對租用率下降，  要看金融海嘯有多大威力了。  

暫時還是想到的投資方法是，  超低估才買進， 超高估賣出。  在之間的話， 就守。  反之， 在熊市也許可以找到有潛能成長的股票，  那麼把自己有限的資金投資在reit就非常可惜了。   願聽指教。

我绝对认同Carimampus兄的对REIT投资策略，重点是究竟REIT的合理价格在哪里？

糊涂比较乐观，把REIT合理回酬锁在7%左右，或相等于PE=100/7 = 14.3(假设它维持100%派息政策)。

假设Tower REIT每股盈利或股息是10分，那它的合理价格等于 10*14 = RM1.40；
目前的价格 = RM0.83；
潜在的收益 = 1.40 - 0.83 = RM0.57
in % = 0.57/0.83 = 68.7%

如无意外，明年1月、7月都会获得5分股息或相等于12%的回酬率。
既然我们无法预测股市什么时候回春，在这7个月里暂时拿点利息也不错，就算不换马也有约70%的潜在回酬对糊涂来说可是相当不错了。毕竟，投资于REIT的风险比投资其它股项来得低，无法顺利开番也是可以接受的。

话说回来，糊涂在REIT投资的上限设在总资金的20%，就当作为自己留条后路也好。哈！